Советские промзоны уходят в прошлое: как формат light industrial меняет правила игры для селлеров

Пока одни селлеры продолжают ютиться в бывших советских цехах и холодных ангарах, переплачивая за логистику и ремонт, другие уже осваивают новый для России формат — light industrial. Это готовые мультифункциональные блоки, где склад, офис и шоурум объединены в одном пространстве. И этот рынок растет на глазах: в 2025 году в стране построили 1,03 млн кв. м таких площадей, а к концу 2026-го планируют ввести уже 1,95 млн кв. м.

#Почему старые склады проигрывают новому формату

До 2017 года малый и средний бизнес в России фактически не имел доступа к качественной промышленной недвижимости. Основными вариантами были морально устаревшие промзоны или бюджетные быстровозводимые ангары, требующие постоянных вложений в ремонт и переоснащение. Это создавало двойную нагрузку: предприниматель одновременно решал задачи по поиску помещения и его адаптации под свои нужды.

Формат light industrial сломал эту парадигму. По сути, это универсальная инженерная платформа, которую можно нарезать на нужные площади и использовать для легкого производства, хранения товаров, размещения офиса или шоурума. Как подчеркивает Владимир Щекин, сооснователь группы «Родина», современные технологические компании нуждаются в зданиях с высокой инженерной оснащенностью, способных выдерживать большие электрические мощности и повышенные нагрузки на перекрытия.

Сегодня предложения в этом сегменте делятся на три четкие категории:

• «Мини» (100–300 кв. м) — идеальный вариант для сервисных мастерских, небольших лабораторий и стартапов, которые только тестируют нишу.
• «Миди» (300–1500 кв. м) — самый востребованный формат на рынке. Его берут поставщики крупных производств и операторы складов «последней мили».
• «Макси» (1500–5000 кв. м) — пространство для средних производственных компаний, которые уже выросли из ангара, но еще не готовы строить собственный завод.

#Что подогревает бум на рынке light industrial

Рынок производственно-складских помещений для малого и среднего бизнеса ежегодно прибавляет 20–30%, обгоняя по темпам ввода офисы и гостиницы. Это уже не просто тренд, а структурный сдвиг, подкрепленный серьезными инвестициями. По оценкам Никиты Зайцева, партнера NF Group, объем вложений в этот сектор в 2025 году достиг 110 млрд рублей.

Мощный импульс развитию дало и государство. С 30 апреля 2025 года классические логопарки и склады исключили из программы создания мест приложения труда, которая дает девелоперам льготы. Теперь преференции можно получить только при строительстве технопарков, объектов легкой промышленности и формата light industrial, причем доля чисто складских помещений в проекте не должна превышать 25%. Это заставило застройщиков массово пересматривать концепции и усиливать производственную составляющую.

Пока в России на light industrial приходится всего 2% рынка, тогда как в Германии, Великобритании и США этот показатель достигает 30%. Потенциал для роста огромен, и девелоперы это понимают.

Александр Никишов, управляющий директор Industrial City, прогнозирует, что в ближайшие пять лет только в Москве появится 8 млн кв. м современных промышленных пространств. Это означает, что конкуренция между проектами будет нарастать, а продукт — диверсифицироваться.

#Многоэтажные корпуса и городские локации: новый тренд

Основной массив предложений — это классические одноэтажные здания общей площадью 776 тыс. кв. м. Только за 2025 год этот подсегмент вырос на 73%. Вместе с объемами подтянулись и цены: в Московской области и Новой Москве средняя арендная ставка достигла 14 590 рублей за кв. м (без НДС и OPEX), прибавив 13% за год. Стоимость продажи взлетела еще заметнее — на 24%, до 132 300 рублей за кв. м.

Но главным событием стал выход на рынок многоэтажного light industrial. Этот формат позволяет эффективнее использовать дорогую землю вблизи городов, что критически важно для ритейлеров и операторов «последней мили». На конец 2025 года объем таких объектов составлял 108 тыс. кв. м, а к концу 2026-го, по прогнозам аналитиков, он утроится и достигнет 315 тыс. кв. м.

Спрос на площади сохраняется устойчивым и делится примерно в пропорции 30% на аренду и 70% на покупку. При этом арендуют в среднем помещения по 2600 кв. м, а покупают — вдвое меньше, около 1100 кв. м. Уровень вакантности в готовых объектах держится на отметке 10,7%, но в городских локациях он значительно ниже — 6,6%, что говорит о высоком интересе именно к площадям рядом с потребителем.

#Где искать самые востребованные площади

В первом квартале 2026 года наибольший интерес покупателей и арендаторов был сосредоточен на севере и юго-востоке Московской области. Эти направления лидируют благодаря развитой транспортной инфраструктуре и близости к основным магистралям, что позволяет селлерам выстраивать быструю и экономичную логистику до складов маркетплейсов.

#Инфраструктура как конкурентное преимущество

Современный объект light industrial — это давно не просто «коробка» с ремонтом и коммуникациями. Девелоперы проектируют автономные экосистемы с полным набором сервисов для резидентов. В таких парках появляются мобильные приложения для управления сервисами, консьерж-службы, высокоскоростной интернет, коворкинги, кафе и даже автозаправки.

Иван Скворцов, партнер Lingo Group, отмечает, что архитектура объектов становится важным фактором для привлечения молодой аудитории. Люди хотят работать в красивом, удобном и развитом месте, а не в серой промзоне. За рубежом этот тренд зашел еще дальше: в Китае на территории индустриальных парков размещают школы и детские сады, превращая их в полноценные городские кластеры.

Для селлеров, особенно работающих с продуктами питания или фармацевтикой, решающее значение начинает играть тематическое зонирование. Пищевое производство требует жестких санитарных норм, особых температурных режимов и мощной вентиляции, и его невозможно размещать по соседству с химическим или тяжелым машиностроением. Появление специализированных продовольственных или фармацевтических кластеров light industrial позволяет гарантировать безопасность продукции, упрощает прохождение проверок регуляторов и снижает логистические издержки за счет синергии с профильными арендаторами.

#Что это значит для селлеров

Рынок light industrial в России находится в начале большого пути, и это окно возможностей для тех, кто продает на Wildberries, Ozon и Яндекс Маркете. Переход из старого ангара в современный комплекс снимает головную боль с ремонтом, коммуникациями и логистикой, а также дает доступ к инфраструктуре, которая напрямую влияет на скорость обработки заказов. Если вы планируете масштабироваться, присмотритесь к площадям в городских локациях с низкой вакансией — спрос на них будет только расти, а вместе с ним и стоимость входа.