Склады остывают: что происходит с арендой для селлеров маркетплейсов в 2026 году

Московский регион входит в пик вакантности складов — 9,2% с учетом субаренды по итогам 2026 года, но аналитики CORE.XP уже в 2027-м прогнозируют сжатие до 6–7%. В регионах картина обратная: объем сделок может приблизиться к рекордному уровню 2024 года, а девелоперы готовят к вводу 7,4 млн кв. м новых площадей. Рынок не падает — он перестраивается, и для селлеров это окно возможностей.

#Московский регион: гибкие ставки и осторожный бизнес

В 2026 году рынок индустриальной недвижимости столицы проходит фундаментальную трансформацию. По данным Nikoliers, за МКАД застройка идет «в ширину» — масштабное хранение и тяжелое производство, тогда как внутри МКАД набирает обороты вертикализация: в апреле 2026 года в стройке находилось почти 1,3 млн кв. м объектов формата light industrial. Это многоэтажные пространства, которых раньше в Москве практически не было.

Сам рынок аренды стал заметно спокойнее. Артем Смирнов, директор по развитию фулфилмент-оператора «Бета Про», характеризует его как сбалансированный: предложений больше, арендодатели охотнее идут на переговоры, условия становятся гибче. Ажиотаж 2023–2024 годов ушел.

Михаил Бурьянов, руководитель департамента складской логистики «Траско», фиксирует прямое следствие остывания — ставки аренды по многим площадкам опустились до 9–11 тыс. рублей за квадратный метр в год. В зависимости от локации падение составило от 5% до 25% относительно прошлого года. Среди арендаторов начался внутренний демпинг — вакантных метров сейчас действительно много.

Андрей Дорогавцев из «Курьер Сервис Экспресс» добавляет важный нюанс: компании перестали брать площади «про запас». После интенсивного расширения в 2023–2024 годах бизнес вернулся к рациональному расчету: во главе угла теперь загрузка, срок окупаемости и стоимость всей логистической операции.

Главный сдвиг — рынок стал рынком арендатора. Ставки снижаются, собственники готовы обсуждать индивидуальные условия, а избыток предложения позволяет выбирать, а не хватать первое доступное.

#Light industrial — новый тренд внутри МКАД

Многоэтажные склады формата light industrial становятся ответом на дефицит земли в черте города. Они позволяют размещать небольшие производства, шоурумы и склады последней мили в непосредственной близости к потребителю. Для селлеров, работающих с быстрой доставкой, это потенциально интересный формат, хотя ставки здесь пока выше классических загородных логопарков.

#Регионы: рекордный ввод и передел спроса

Региональный рынок живет по собственным законам. В четвертом квартале 2025 года объем сделок составил 690 тыс. кв. м, что на 57% выше показателя предыдущего квартала. Лидеры по итогам второго полугодия 2026 года — Краснодар (11%), Санкт-Петербург (10%) и Казань (10%). Предполагаемый объем сделок за весь 2026 год — 3,2 млн кв. м, рост на 55,4% год к году.

Интересный передел происходит в структуре спроса. Если в 2024 году маркетплейсы занимали 62% всех вакантных площадей в регионах, то по итогам 2025 года их доля сократилась до 46%. Ритейлеры почти сравнялись с онлайн-площадками в борьбе за региональные склады.

Девелоперы готовятся вывести на рынок рекордный объем — 7,4 млн кв. м по всей России в 2026 году. В Nikoliers подсчитали: если планы реализуются, общий рынок качественной складской недвижимости достигнет 63 млн кв. м. Топ-5 регионов по ожидаемому вводу:

• Казань — 332 тыс. кв. м
• Новосибирск — 294 тыс. кв. м
• Саратов — 277 тыс. кв. м
• Ярославль — 195 тыс. кв. м
• Краснодар — 180 тыс. кв. м

Анастасия Шабанова из FM Logistic подчеркивает неоднородность: в Ростове-на-Дону по-прежнему дефицит качественных объектов, а в Новосибирске вакантность достигла 10% из-за активного ввода в прошлом году. Селлерам важно смотреть не на общую картину, а на конкретный город.

#Почему регионы остаются в фокусе

Основные драйверы регионального спроса не исчезли. Онлайн-операторы и ритейлеры по-прежнему стремятся сократить плечо доставки до конечного потребителя. Плюс в регионах ниже затраты на персонал — это весомый аргумент против Московского региона, где фонд оплаты труда значительно выше. В «Траско» отмечают: хотя в ряде региональных хабов ставки аренды ранее неоправданно выросли в 1,5–2 раза, с конца 2025 года часть таких складов начала пустеть — рынок корректируется.

Производители при выборе склада руководствуются другой логикой: они либо локализуют запасы в регионах сбыта, либо концентрируют их в хабах Центрального федерального округа для дальнейшей дистрибуции. Универсального рецепта нет.

#Эффективность вместо масштаба: что теперь важно при выборе склада

Охлаждение рынка изменило критерии выбора складских объектов. Бизнес больше не гонится за метрами — он считает стоимость обработки каждой единицы товара. В FM Logistic отмечают: если раньше ключевым фактором была цена хранения, то теперь акцент сместился на операционные расходы.

Современный склад должен закрывать комплекс задач:

1. Маркировка товара и копакинг — формирование наборов.
2. Упаковка под требования конкретных маркетплейсов.
3. Видеофиксация сборки и отгрузки для решения спорных ситуаций.
4. Полноценная интеграция с WMS-системами селлера.

Автоматизация этих процессов, по оценке FM Logistic, снижает издержки на обработку единицы товара на 25% и более. Поэтому растет спрос на операторов, способных работать «под ключ», и на объекты, изначально спроектированные под современные системы.

«Курьер Сервис Экспресс» развивает альтернативную модель — сеть небольших складских зон и мини-хабов на базе филиалов. Это позволяет размещать ограниченный ассортимент ближе к точкам спроса, оперативно обрабатывать заказы и гибко управлять остатками. Для малого и среднего бизнеса такая модель часто удобнее, чем аренда крупного блока в логопарке.

Отдельный тренд — субаренда. Компании используют ее для краткосрочных и буферных задач. Но у формата есть ограничения: жесткие условия хранения, сжатые сроки договоров, дополнительные требования арендодателя, к которым бизнес может быть не готов.

#Что ждет рынок в 2026–2027 годах

Текущий профицит площадей — во многом наследие строительного бума 2024–2025 годов, когда в стройку одновременно зашли объекты и в Московском регионе, и в ключевых регионах. Анастасия Шабанова из FM Logistic ожидает, что к середине 2027 года баланс спроса и предложения начнет восстанавливаться, а ставки — умеренно расти.

Михаил Бурьянов из «Траско» главными тормозами называет экономическую неопределенность и высокую ключевую ставку ЦБ. Если в ближайшие два года деловая активность восстановится, ставки могут пойти вверх.

Но возврата к дефициту уровня 2024–2025 годов эксперты не ждут. Артем Смирнов из «Бета Про» резюмирует: взрывного роста ни в ритейле, ни в e-commerce сейчас не прогнозируется, темпы развития складского рынка синхронизируются с реальными потребностями бизнеса. Спрос останется стабильно высоким, но без перегрева, а вакансия может сократиться до 3%.

#Что это значит для селлеров

Рынок дает передышку. В Московском регионе можно торговаться за ставку и выбирать из нескольких вариантов — арендодатели к этому готовы. В регионах активно вводятся новые площади, что открывает доступ к качественным складам в городах, где раньше был дефицит. Главное — считать не только цену квадратного метра, но и стоимость обработки единицы товара: автоматизация и близость к покупателю часто перевешивают низкую ставку. Сейчас лучшее время для ревизии логистических контрактов и тестирования новых форматов — от мини-хабов до субаренды под краткосрочные задачи.