Как Wildberries и Ozon меняют рынок аренды складов: что нужно знать селлерам

Рынок складской недвижимости в России переживает бум. Крупнейшие маркетплейсы — Wildberries, Ozon и Яндекс Маркет — в 2025 году арендовали рекордные объёмы складов. По данным NF Group, только за первое полугодие 2025 года объём сделок на рынке складской недвижимости вырос на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Что это значит для селлеров? Цены на аренду растут, а свободных площадей становится меньше. Разбираемся, как адаптироваться к новым условиям.

#Почему маркетплейсы скупают склады

Главный драйвер рынка — экспансия маркетплейсов. В 2025 году Wildberries арендовал 1,7 млн кв. м складских площадей, Ozon — 1,2 млн кв. м, а Яндекс Маркет — 0,5 млн кв. м. Это почти 70% всего объёма сделок на рынке. Причина проста: рост онлайн-продаж требует быстрой логистики. Маркетплейсы строят и арендуют склады, чтобы сократить сроки доставки и увеличить ассортимент.

«Маркетплейсы — главные потребители складских площадей в России. Их доля в общем объёме сделок уже превышает 70%, и тренд будет усиливаться», — комментирует Евгений Нумеров, партнёр NF Group.

Для селлера это означает, что свободные склады вблизи крупных городов — дефицит. Если вы планируете расширяться, искать помещение нужно заранее, за 3–6 месяцев до предполагаемого старта.

#Как меняются ставки аренды

Спрос рождает рост цен. По данным NF Group, средняя ставка аренды на складские помещения класса А в Московском регионе в 2025 году выросла на 15–20% и достигла 7 500–8 500 рублей за кв. м в год. В регионах рост скромнее — 10–12%, но и там ставки подбираются к 4 500–5 500 рублей.

Основные факторы роста:

• Дефицит качественных складов — свободных площадей класса А почти не осталось.
• Рост стоимости стройматериалов и логистики — арендодатели закладывают инфляцию.
• Увеличение требований к складам со стороны маркетплейсов (высота потолков, наличие пандусов, системы безопасности).

Если раньше селлер мог арендовать склад за 3 000–4 000 рублей за кв. м в год, то теперь минимальный порог — 5 000 рублей. Для малого бизнеса это серьёзная нагрузка.

#Что делать селлеру: искать склад или строить свой?

Выбор между арендой и строительством зависит от масштаба бизнеса. Если вы отгружаете до 500 заказов в день, аренда остаётся оптимальным вариантом. Но если объёмы растут, стоит рассмотреть строительство собственного склада.

• Аренда: плюсы — низкий порог входа, гибкость, отсутствие капитальных затрат. Минусы — зависимость от арендодателя, ежегодный рост ставок.
• Строительство: плюсы — полный контроль, долгосрочная экономия. Минусы — высокие стартовые инвестиции (от 50 млн рублей за склад площадью 1 000 кв. м), длительный срок окупаемости (5–7 лет).

По данным NF Group, в 2025 году доля собственных складов у селлеров выросла на 10% — малый бизнес начинает объединяться в кооперативы для совместного строительства.

#Региональная специфика: где дешевле

Не все регионы одинаково дороги. Самый дорогой складской рынок — Москва и Санкт-Петербург. В Московской области ставки достигают 8 500 рублей за кв. м, в Ленинградской — 6 500 рублей. В регионах, таких как Татарстан, Свердловская область или Краснодарский край, ставки ниже на 30–40%.

1. Москва и МО — 7 500–8 500 руб./кв. м/год
2. Санкт-Петербург и ЛО — 5 500–6 500 руб./кв. м/год
3. Регионы (Казань, Екатеринбург, Краснодар) — 4 000–5 000 руб./кв. м/год

Для селлера, работающего с маркетплейсами, это открывает возможности: можно арендовать склад в регионе с низкими ставками, а доставку до сортировочных центров маркетплейсов организовывать через фулфилмент-операторов. По данным NF Group, 20% селлеров уже используют такую модель.

#Как налоги влияют на складской рынок

Изменения в налоговом законодательстве тоже сказываются на рынке. С 2025 года в России вступили в силу новые правила налогообложения для операций с недвижимостью. Для селлеров, которые арендуют склады, ключевое изменение — повышение ставки НДС на аренду коммерческой недвижимости с 20% до 25% для компаний на общей системе налогообложения.

Это привело к тому, что арендодатели начали перекладывать налог на арендаторов. В результате эффективная ставка аренды для селлера на ОСНО выросла на 5–7%. Для тех, кто работает на УСН или патенте, ситуация проще — они могут не платить НДС с аренды, но арендодатели всё равно закладывают налог в цену.

По данным ФНС, количество селлеров, переходящих на УСН, в 2025 году выросло на 15% — это способ снизить налоговую нагрузку. Но переход требует осторожности: если оборот превышает 200 млн рублей, УСН становится недоступен.

#Что это значит для селлеров

Рынок складской недвижимости меняется, и селлерам нужно адаптироваться. Главные выводы:

• Планируйте аренду заранее. Из-за дефицита складов поиск может занять 3–6 месяцев. Не откладывайте.
• Рассмотрите региональные склады. Экономия на аренде может составить 30–40%, а логистику можно передать фулфилмент-операторам.
• Оцените налоговую нагрузку. Если вы на ОСНО, аренда склада становится дороже. Возможно, стоит перейти на УСН, если оборот позволяет.
• Подумайте о собственном складе. Если объёмы растут, строительство может окупиться за 5–7 лет, а пока ставки аренды растут, это становится выгоднее.

Маркетплейсы продолжат расширяться, и спрос на склады будет только расти. Селлерам, которые хотят сохранить маржинальность, придётся искать нестандартные решения: от региональной аренды до кооперативов. Главное — не ждать, пока цены станут ещё выше.